18日，北京、上海兩地發布樓市新政，將取消普通住房和非普通住房標準，自2024年12月1日起施行。普宅和非普宅標準如何劃分？這一樓市新政將帶來哪些影響？

　　什么是普宅與非普宅？

　　當前，各地對于區分普通住宅與非普通住宅的標準并不完全一致，大多是根據住宅小區的建筑容積率、單套建筑面積、實際成交價格等條件進行劃分。一般來說：

　　容積率在1.0（含）以上、單套建筑面積在140平方米（含140平方米）以下的，是普通住宅。

　　非普通住宅一般具有更高的建設標準、更大的面積、更豪華的裝修，具備居住、商業等不同的用途，比如別墅、高端公寓、花園洋房等，面積普遍都是在140平方米以上。

　　由于有了普通住宅與非普通住宅的區分，所以以往購房者在購房時，會在土地增值稅、契稅、貸款利率等方面存在差異。

　　在二手房交易中，普通住房認定標準與稅收優惠掛鉤，其中最主要的就是增值稅。按現行政策，個人出售2年以上的普通住房，免征增值稅；個人出售2年以上的非普通住宅，仍需征收差額增值稅，稅率為5%。有專家就表示，北京目前仍有約30%的住宅被認定為非普通住房。

　　專家：此次政策調整將促進剛性和改善型住房需求的釋放

　　北京、上海明確，自12月1日起，取消普通住房和非普通住房標準。

　　在個人出售住房增值稅方面，個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅。專家表示，增值稅方面的政策效應尤為積極明顯。

　　上海易居房地產研究院副院長嚴躍進介紹，其中增值稅過去最高為5%，新政實施后，房屋持有滿兩年可以免稅。“比如上海一套房子現在1000萬元左右，相比過去買來的價格，它已經漲了500萬元左右。按照過去的非普通住宅標準，漲的要乘以5%的增值稅費，也就是25萬元。按照新政策，只要房東持有2年，就不需要交這25萬元的費用，降低了房東出售二手房的稅費成本。”

　　在個人購買住房契稅方面，個人購買家庭唯一住房：

　　面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；

　　面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

　　對個人購買家庭第二套住房：

　　面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；

　　面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

　　上海房地產科學研究院院長嚴榮介紹：“上海的契稅從最高的3%下調到1%，比如在上海購買一套總價為1000萬元左右的住宅，契稅就從原來最高需要交30萬元，降低到現在最少交10萬元左右，減少了將近20萬元。”

　　業內專家表示，此次政策調整，將促進剛性和改善型住房需求的釋放。

　　已交房或正在買房稅費如何執行？

　　《通知》規定自2024年12月1日起施行，在此前，個人銷售、購買住房涉及的個人所得稅、增值稅和契稅，尚未申報繳納的，符合相關規定亦可享減稅優惠。

　　對于已經交房或最近正在買房的，這個稅費會如何執行？專家表示，如果相關稅款已經交到稅務部門，原則上是不能退的。如果購房者在12月1日以后再交相關稅費就可以享受這次優惠。

　　此外，專家表示取消普通住宅和非普通住宅標準，跟中介費用并無關聯。針對中介費等相關問題，專家也建議有關部門加強市場監管，進一步規范市場秩序，鼓勵行業協會引導市場主體提高服務質量，適當降低經紀服務收費標準，促進市場活躍度繼續提升。